Per molti anni, l’acquisto di un immobile da destinare alla locazione è stato considerato uno degli investimenti più solidi e redditizi. La casa, infatti, è sempre stata percepita come un bene rifugio per eccellenza. Tuttavia, questa convinzione sta progressivamente venendo meno: il valore degli immobili tende a svalutarsi e i canoni di affitto non rappresentano più una fonte di reddito stabile come un tempo.
Perché oggi non conviene più acquistare immobili
Il primo elemento da valutare è sicuramente il rendimento. In passato, soprattutto nei grandi centri urbani e nelle città universitarie, affittare un appartamento garantiva un guadagno netto che poteva raggiungere anche il 7%. Oggi, però, il contesto è profondamente cambiato e l’investimento immobiliare risulta molto meno vantaggioso.
Attualmente, tra imposte, costi di gestione, assicurazioni e il rischio di morosità, il rendimento netto medio spesso scende al di sotto del 3%. La tassazione sugli affitti si è evoluta nel tempo: sebbene la cedolare secca sia ancora più conveniente rispetto all’Irpef, incide comunque in modo significativo sui profitti reali.
A tutto ciò si aggiungono l’IMU, le spese condominiali ordinarie e straordinarie, oltre a eventuali tasse locali. Di conseguenza, il proprietario si ritrova spesso con un margine di guadagno molto ridotto, rendendo poco conveniente l’acquisto di una casa da mettere a reddito. E questi non sono gli unici fattori da considerare.
Altri elementi che incidono sull’investimento immobiliare
L’introduzione di nuove normative in materia di efficienza energetica e sicurezza degli edifici comporta ulteriori costi di adeguamento per i proprietari. Chi desidera affittare un immobile deve garantire che la casa sia conforme alle normative vigenti e che presenti prestazioni energetiche adeguate, almeno dalla classe E in su.
Tra il 2025 e il 2030, le direttive europee sull’efficienza energetica degli edifici obbligheranno i proprietari a migliorare la classe energetica delle abitazioni, pena il divieto di affitto in determinate circostanze. Questo significa che, per poter continuare a locare l’immobile, sarà necessario investire anche decine di migliaia di euro in lavori di riqualificazione.
Ristrutturare un appartamento datato comporta interventi su isolamento, infissi e impianti, con costi spesso molto elevati. Per questo motivo, acquistare una casa da affittare oggi comporta spese ingenti che riducono notevolmente la convenienza dell’investimento.
Un mercato degli affitti sempre più instabile
Nonostante la domanda di affitti resti elevata in molte città, soprattutto in quelle universitarie o a forte vocazione turistica, il mercato si mostra sempre più instabile. In alcune zone, i canoni sono diventati talmente elevati da risultare insostenibili per molte famiglie.
Inoltre, la diffusione dello smart working ha ridotto la necessità di spostarsi per lavoro, diminuendo così la domanda di affitti in diverse città. A questo si aggiunge l’aumento dei casi di morosità e la lentezza della giustizia nel risolvere le controversie, con il rischio per i proprietari di perdere diversi mesi di canone pur dovendo continuare a sostenere tutte le spese relative all’immobile.
Il rischio di mancato pagamento degli affitti è in crescita, aggravato da procedure di sfratto lunghe e costose, che rendono ancora meno appetibile l’investimento nel settore immobiliare.
Valore degli immobili stagnante
Tradizionalmente, si investiva nel mattone anche con l’aspettativa di una rivalutazione nel tempo. Oggi, però, il valore degli immobili in molti Paesi resta fermo o addirittura in calo, fatta eccezione per alcune grandi città o località turistiche dove i prezzi restano elevati.
Nelle aree periferiche o nei piccoli centri, la domanda è debole e i prezzi non mostrano segnali di ripresa, rendendo difficile anche la rivendita dell’immobile senza subire perdite. Inoltre, è importante considerare che oggi esistono molteplici alternative di investimento.
Chi dispone di capitali importanti preferisce spesso orientarsi verso strumenti finanziari più flessibili e meno rischiosi, che offrono rendimenti potenzialmente superiori e una maggiore liquidità. Per tutte queste ragioni, l’investimento immobiliare non rappresenta più la scelta privilegiata di un tempo.
